網站如何評估小區房價

❶ 房產評估的評估方法

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素 包括:
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
此外
成本法和收益法也是求取房地產市場價格所經常使用的方法

❷ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

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評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

❸ 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值

二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。

❹ 網上如何做房產評估

2.通過首頁導航欄進入房產估價頻道，輸入小區名或者地址。3.如果出現了多個小區，選擇想估價的小區。4.在估價頁面中，輸入房屋的信息後，點擊"開始評估"。房屋信息包括4個部分。基本信息必須填寫，包括房屋的樓層、房齡、朝向、樓層、建築面積等。裝修情況 可以選擇填寫，包括裝修類型、裝修所花的費用、裝修年限等。更詳細信息主要針對房屋的一些細節，可以選擇填寫，包括房屋在小區內的位置、採光通風、噪音影響等。其他信息是指需要補充的可能會影響房價的因素。5.查看評估報告，獲得評估結果。評估報告上一般會有幾項內容：評估價格（包括單價、總 價和小區均價）、近期的房價走勢圖、以及類似的掛牌房源。

❺ 評估判斷房子價值的方法有幾種

一般地說, 判斷房子的價值有以下幾種方法：
－－中介經紀機構省心省力比較准確 首先, 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經紀機構。因為規范且具有一定規模的中介公司大多有一套固定的房產評估系統。中介公司利用這一系統由受過專業培訓的分析員根據房子的各種因素進行測算, 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環境的市場價格, 並依照房子的實際情況選擇不同的方法, 最後將幾種不同的結果綜合考慮, 得出一個最接近市場行情、最能反映房產真實價值的價格。業務人員通過把房產位置、建築面積、建築結構、交易單價、區域及個別因素修正等數據輸入評估系統, 與客戶的房產進行對比計算, 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發法等, 不同的實際情況可以採用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜, 不太適合個人自己計算。 要找房產中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司, 與中介公司簽署正規、細致、合理的協議書。不能找非正規無名小中介。 －－免費網上評估系統操作簡單高效 大多房地產網站都在金融理財頻道開設免費在線房產評估系統, 並且操作簡單易行, 評估結果雖然不是很准確, 但能讓急於了解自家房產價值者心裡有點數。網站的二手房評估系統一般來說是依據 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮土地估價法規》和具有國家標準的《房地產估價規范》, 綜合以下各種因素, 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建築使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件, 以及相鄰品質接近的項目均價, 還有賣房者對房子價值的期望值等, 幾秒鍾的時間, 你會得到一份可以列印或發郵件給好友的房產評估報告。由於不同網站的評估方式不同、採用的評估系統電子版本有差異, 得出的房產總價和單價都會有一些出入, 買房者可以把它作為一個基本參考。 －－房產專業評估師很少為個人服務 給房產估價需要從業人員具備豐富的經驗、較高的專業水平。經國家考核認定的房地產估價師, 也只有在比較成熟的市場環境下, 依據大量可供參考的市場信息, 才有可能評估出比較准確的價格。 不過, 估價師很少為普通的個人客戶服務。對於普通的購房者來說, 如果僅僅希望做個簡單的評估, 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前, 購房者不妨多收集幾個近期發生的、地段類似、建築結構相近的交易, 以此對市場行情有個大致的了解。當然, 查詢某些大型房產中介的廣告報價, 對了解行情也會有幫助。不過, 能夠作為評估基準的數據, 必須是現實的成交價格。 由於請專業評估師做評估需要負擔不低的費用, 想賣房的人請切記這一點, 做好心理准備。此外, 不同的評估師算出的價格會有差異。有業內人士認為, 在一定范圍內, 因評估師的經驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同, 必然會產生具有一定差異的評估結果, 有點差異是正常的, 但差異不能太大。對差異的合理范圍, 應該以市場平均值為參照。 －－建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個「土法子」, 也能將你自己的房產價格算出個大概。當然前提是會算下面幾個數據：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來, 磚混結構一等房屋的折舊期限是５０年, 那麼每年的折舊率為２％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法與新房進行比較, 如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房（簡稱「三小」套型）, 則扣減１０％；三、房子所在的樓層不同, 價格不一樣。例如一至五層是基準價, 五層、六層扣減３％, 七層減５％, 而三、四層則加３％, 樓頂減５％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗, 則減５％；五、小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減５％, 小區沒有單獨封閉, 也減５％, 屬於重點中小學區域的房子要加１５％；六、習慣性心理因素, 也會使人們對買舊房心存壓力, 花很多錢才買套舊房, 這一因素使房價又減８％的價錢。

❻ 如何才能在網上了解一個城市各個小區 樓盤的房價

1、到片區中介公司實地了解考察價格；
2、登陸片區的相關網站或論壇、網路吧等了解房價；
3、搜集片區地方報紙、信息報、單頁等媒體信息了解房價；
4、打電話給朋友了解片區房價；
5、通過片區房管部門服務大廳、窗口了解房價；
祝你早日買到中意的房子！

❼ 哪個網站可以房產估價

查詢一個房子的評估價可以直接去咨詢當地具有房地產價格評估的估價機構。用評估價做參考，來確定二手房的開價是不合理的。原因如下：房地產價格評估的概念其實是，估價師用書面文字的形式向人們揭示客觀存在的房地產價格。由此可見，有了客觀存在的房價才會有評估價的出現。估價師出具的每一份評估報告中的價格其實就是來源於市場，市場上房地產價格幾何，評估報告中所標明的價格也在幾何。

❽ 房屋評估價的方法

房屋評估計價方法：以房屋建築總面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現值（凈值）。其計算公式如下：
1．房屋重置完全價值（原值）=房屋建築總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
2．房屋現值（凈值）=房屋重置完全價值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）
3．房屋應提折舊=房屋重置完全價值（原值）－房屋現值（凈值）
4．年折舊額=房屋重置完全價值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限
5．年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值（原值）×100%
6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）
中介估價採用「市場比較法」，即選擇與待估價房屋在區位、權益和實物狀況方面相同或相近的數個成交價格進行比較和計算。所以評估值與交易價之間上下浮動相差5%~10%都是正常的。同時房屋交易中買賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價與評估價之間的差異。如買賣雙方為利害關系人；或者賣家急於出售或買家急於購買的情況；或者買方或賣方對市場行情缺乏了解；或者買方或賣方有特別動機或特別偏好等都會引起成交價與市場價的不同。此外，不同的評估機構或不同評估人員對同一宗房地產的評估結果也可能出現差異。